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澳门上葡京现金直营:严控之下重仓深圳房企谋出路:走向全国或觅第二赛道

2018-09-21 07:36:08 每日经济新闻 
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  每日经济新闻记者 吴抒颖 董青枝 每日经济新闻编辑 陈梦妤

  重仓深圳的房企,这两年的心路历程是一首“冰与火之歌”。一方面,深圳房价的暴涨令其赚得盆满钵满;另一方面,严厉的调控政策压顶,如果仅仅局限在深圳做开发业务,市场份额或将缩小,进而被挤出。

  市场正在倒逼这类房企走向变革。在8月的业绩会上,包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内,虽然都公开喊话对深圳市场依然看好,但行动上都调试了适应这个市场的姿势。

  佳兆业开始走向全国,并启动多元化布局;深圳控股在去年撤离三四线开始聚焦深圳之后,近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能去到50%多,但没有规模,再高的毛利都难以为继。”一名房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。

  公寓业务冰火两重天

  重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例,其上半年累计实现合约销售额约354.7亿元;而今年上半年,龙光地产在深圳区域的总销售额为188.8亿元,占比53.2%。

  深圳项目的结算,也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过56亿元,毛利率水平达37%,较2017年度增加了2.6个百分点。可供对比的是,克尔瑞数据显示,今年上半年,170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别达30.7%和32.3%;龙光地产的毛利率水平表现优于同行的平均水平。

  克尔瑞数据显示,一个主打公寓的单盘上半年成交金额120亿元,已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。

  通过商务公寓的销售助推销售额高速增长,这是这两年来多数在深圳布局的房企的选择,与之相似的还有深圳控股。

  年初,深圳控股提出了2018年全年150亿元的合同销售目标,其中将以写字楼、公寓为主,住宅销售占比仅20%。

  然而调控如影随形。此前深圳对于商务公寓的调控被认为是“比较宽松”的,但在7月31日调控升级之后,商务公寓遭受了严厉打击。针对商务公寓的调控,包括各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途;个人和法人购买商务公寓5年禁售等。

  这意味着,未来如果房企重仓深圳,又寄望通过以主打公寓的方式带动销售额增长,几乎不可能。深圳控股的管理层也坦言,商务公寓一律不能出售只能自持,对公司的业务造成了一定影响,但未来三年影响幅度不大。“公司的公寓项目目前已取得政府规划许可,政策对这方面的限制,反而是公司的机会。”

  中国综合开发研究院菲律宾太阳网城上娱乐旅游与地产研究中心主任宋丁向《每日经济新闻》记者分析称,政策对商务公寓进行了管控,很多开发商手里囤积了一批商务公寓还没卖,显然对推盘影响较大。

图片来源:视觉中国
图片来源:视觉中国

  从聚焦深圳到走向全国

  事实上,在调控的作用下,上半年多数深耕深圳的房企的销售额表现是不理想的。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有人民币43.1亿元,同比下滑52%;佳兆业上半年完成销售额253.2亿元,同比上升12.7%,但离全年700亿元销售目标尚有距离。

  在业绩会上,佳兆业管理层指出,下半年集团预计推出17个全新项目,可售资源约830亿元,其中在深圳的四大旧改项目将陆续进入供货期,总货值约440亿元,因而完成全年的销售目标问题不大。

  一年前,佳兆业主席兼董事郭英成曾指出:“三四线城市并不是我们的强项。我们花了4年时间逐步调整,才回到一二线城市。我们坚持自己的能力和优势,也会继续发展一二线城市。”

  但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入14幅土地或相关权益,其中广东阳江(楼盘)、江苏徐州(楼盘)及张家港(楼盘)、浙江宁波(楼盘)、河北固安及霸州、湖南衡阳(楼盘)、四川(楼盘)彭州都为首次进入。

  龙光地产从今年开始也不仅仅聚焦于深圳了。今年上半年,龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海(楼盘)、佛山(楼盘)、惠州(楼盘)、汕头(楼盘)、南宁等城市新增项目24个,新增土地总建筑面积约645万平方米;在长三角区域获得了三幅地块,计划在该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的10%。

  而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示,在深圳拿地的难度越来越大,未来将不仅仅局限于深圳,会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市,布局点开始向重点二线城市进发。

  9月13日,深业鹏基(集团)有限公司(深圳控股全资子公司)以底价12.05亿元竞得长沙(楼盘)市岳麓区洋湖片区一地块,楼面价6500元/平方米,住宅限价1.15万元/平方米,正式吹响向重点二线城市进军的号角。

(责任编辑:徐帅 )
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